W poszukiwaniu działki idealnej.

Aby wybudować idealny dom trzeba mieć najpierw idealną działkę (‘nieruchomość niezabudowaną’ posługując się językiem bardziej prawniczym). Na wielu stronach www można przeczytać czym powinna cechować się taka działka – regularnym kształtem, odpowiednią szerokością, dobrą lokalizacją, dostępem do mediów, odpowiednim nasłonecznieniem itp. Ja jednak chciałbym się skupić na trochę innych aspektach tego zagadnienia i znaleźć odpowiedź na pytanie „Jak szukać działki, żeby w przyszłości mieć jak najmniej problemów?”.

Uwaga! Lista poniższych punktów może wydawać się trochę długa i przytłaczająca, ale naprawdę warto rozeznać wszystkie te kwestie zanim podejmiemy decyzję o lokalizacji domu (jedną z najważniejszych w naszym życiu).

1. Księga wieczysta, czyli od czego zacząć.

Gdy znajomi pytają mnie co sądzę o działce, którą planują kupić, pierwsze co im mówię to: „podajcie mi numer księgi wieczystej”. Księga wieczysta to podstawowy i najważniejszy dokument, do którego należy sięgnąć w pierwszej kolejności zastanawiając się nad kupnem nieruchomości. Tym bardziej, że dostęp do tego dokument jest bardzo prosty – księgi wieczyste można przeglądać online na stronie https://ekw.ms.gov.pl. Wystarczy wpisać numer księgi wieczystej, klik i już mamy dostęp do wielu cennych informacji o działce. Pytanie tylko skąd wziąć numer księgi wieczystej? Najprostszą odpowiedzią jest: od osoby, która chce sprzedać nieruchomość. A co, jeśli my tej osoby nie znamy, albo więcej – nie wiemy nawet czy działka jest na sprzedaż? Tu już będzie trudniej i nie obejdzie się bez rozmowy z sąsiadami albo udaniem się do wydziału nieruchomości w urzędzie miasta/starostwie.

Co można sprawdzić w księdze wieczystej?

1. najważniejsze, czyli kto jest właścicielem nieruchomości (dział II). Dzięki temu upewnimy się, że rozmawiamy z osobą, która faktycznie może nam tą nieruchomość sprzedać. Jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest osoba, która już nie żyje, albo wpisanych jest kilku/kilkunastu współwłaścicieli, to powinna się nam zapalić w głowie lampka ostrzegawcza. Nie oznacza to wprawdzie, że działki nie można kupić, ale to, że zakup będzie musiał być poprzedzony wnikliwą analizą, a niekiedy całą procedurą „regulacji stanu prawnego nieruchomości” (a więc najczęściej załatwieniem wszystkich spraw związanych ze spadkiem, co może trwać bardzo, bardzo długo). Optymalnie jest więc gdy rozmawiamy z jedynym właścicielem nieruchomości. Każdy inna sytuacja wymaga już sprawdzenia innych dokumentów i upewnienia się, że jest zgoda pozostałych współwłaścicieli na sprzedaż lub ewentualnie mają oni jakiś pomysł na zniesienie tej współwłasności.
2. czy są jakieś ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości (dział III). Najlepiej gdy dział III księgi wieczystej jest pusty. Mogą tam być różne wpisy dotyczące na przykład służebności drogi koniecznej, co oznaczać będzie, że ktoś inny będzie mógł poruszać się po oznaczonym fragmencie tej działki. W dziale III znajdziemy też ewentualne wpisy dotyczące służebności przesyłu (sieci podziemne i naziemne), które będą nam w przyszłości utrudniać zagospodarowanie działki, a także informacje o toczących się postępowania administracyjnych dotyczących nieruchomości. Czym mnie tym lepiej.
3. czy toczą się jakieś egzekucje w stosunku do nieruchomości (dział III). Jeżeli jakiś komornik prowadzi egzekucję z tej nieruchomości, to informacja taka powinna znaleźć się właśnie w dziale III księgi wieczystej. W takiej sytuacji warto się zastanowić czy nie wybrać się do kancelarii komorniczej i nie sprawdzić dokumentów związanych z tą egzekucją. Może akurat uda nam się nabyć nieruchomość w atrakcyjnej cenie właśnie na licytacji komorniczej?
4. czy nieruchomość obciążona jest hipotekami (dział IV). Sam fakt, że w dziale IV wpisana jest hipoteka nie oznacza, że nie będzie się dało nabyć tej nieruchomości. Może być przecież tak, że nabywca przeznaczy otrzymane od nas środki na spłatę kredytu i bank wykreśli hipotekę z księgi wieczystej. Gorzej, gdy w dziale IV jest kilka hipotek i to na duże kwoty. Właściciel prawdopodobnie jest naprawdę mocno zadłużony i może mieć spory problem z wykreśleniem wszystkich hipotek. A nieruchomości obciążonych hipoteką naprawdę nie chcecie nabywać, bo grozi to tym, że pomimo zakupu i tak Wasza nowa wymarzona działka zostanie zlicytowana, chociaż Wy nic nikomu nie jesteście dłużni. Tak właśnie działa hipoteka.
5. wiele innych istotnych rzeczy – tak naprawdę księgę wieczystą trzeba przeczytać od deski (dział I) do deski (dział IV). Nie jest to wcale proste, ponieważ ma ona dziwną formę tabelki, która jest bardzo mało czytelna dla osób nie zajmujących się sprawami nieruchomości zawodowo. Należy w szczególności sprawdzić czy nie ma jakiś wzmianek informujących, że właśnie ktoś w ostatnim czasie złożył wniosek o wpisanie zmiany w księdze oraz czy nie ma ostrzeżeń o niezgodności treści księgi ze stanem rzeczywistym.

Jak widać księga wieczysta to podstawa. Co z tego, że znajdziemy piękną, dużą działkę pod lasem, gdy w II dziale wpisane są osoby od dawna nieżyjące, a w III dziale jest wpisanych mnóstwo służebności? Zacznijmy więc od lektury księgi wieczystej! Warto również zastanowić się nad skorzystaniem z pomocy bardziej doświadczonej osoby, gdy sami nie czujecie się na siłach, aby przebrnąć przez ten dokument.

2. Przeznaczenie działki i całej okolicy. Dziś i jutro.

Możesz nabyć piękną działkę, wybudować wymarzony dom, a następnie latami toczyć spór z sąsiadem, który postanowił wybudować swój zakład produkcyjny akurat bardzo blisko Ciebie.

Coś czego nabywcy nieruchomości często nie robią, a co ja serdecznie polecam, to dokładne przeanalizowanie bliższej i dalszej okolicy. Jak to zrobić? Oto kilka podpowiedzi:

1. rozmowa z sąsiadami + objazd rowerem + spędzenie trochę czasu na samej nieruchomości. Mało odkrywcze, ale naprawdę bardzo, ale to bardzo polecam właśnie od tego zacząć. Z żadnych dokumentów nie dowiecie się na przykład tego, że jeden ze współwłaścicieli od lat mieszka w Kanadzie i nie ma z nim żadnego kontaktu. Albo tego, że każdy weekend jeden z okolicznych mieszkańców urządza sobie mocno zakrapiane imprezy urodzinowo-imieninowe. Z księgi wieczystej nie wyczytacie również tego, że kilometr dalej ktoś ma olbrzymie pastwisko dla krów i o ile w zimie jest ok, to w lecie nie da się wytrzymać fetoru. To nie wynika z dokumentów, tylko wiedzy tajemnej posiadanej przez tubylców. Na działce i wokół niej trzeba po prostu spędzić trochę czasu, aby poznać jej wszystkie uroki i mroczne tajemnice.
2. zerknijcie na Geoportal (https://mapy.geoportal.gov.pl/), a więc rządową stronę, na której przedstawiony jest geodezyjny podział wszystkich nieruchomości. Jest to nieocenione źródło wiedzy. Oglądając okolice z lotu ptaka można naprawdę wywnioskować mnóstwo ciekawych informacji. Po kształtach działek można stwierdzić jak w przyszłości będzie kształtować się zabudowa w sąsiedztwie. Można przewidzieć (oczywiście nie ze 100% pewnością) którędy pobiegną nowe drogi, wodociągi i inne sieci. Na Geoportalu zauważymy również czy np. sąsiadujące z nami duże pole nie jest przypadkiem już rozparcelowane, co oznacza, że wkrótce powstanie tu małe osiedle. Co istotne na Geoportalu pojawia się coraz więcej informacji o przebiegu sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych i gazowych.
3. wizyta w wydziale nieruchomości urzędu gminy/miast i rozmowa z osobą zajmującą się właśnie nieruchomościami połączona z badaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli jest). O ile Geoportal jest nieocenionym źródłem informacji aktualnych, to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie studium uwarunkowań i kierunków zagopospodarowania przestrzennego) jest takim źródłem dla informacji przyszłych. Polecam przeglądać ten dokument właśnie w urzędzie z pomocą pracownika zajmującego się gospodarką nieruchomościami. Kto lepiej wie jakie inwestycje będą realizowane w okolicy niż właśnie ta Pani/ten Pan. Albo odwrotnie – kto lepiej wie, które inwestycje zaznaczone w planie i tak nie będą realizowane w najbliższych latach ze względu na brak środków gminy/miasta? Te osoby mają o wiele większy zasób wiedzy i potrafią uzmysłowić, że przecież kilometr dalej powstanie droga szybkiego ruchu albo nowa linia kolejowa. Warto więc wypytać je czy toczą się postępowania lub są już wydane jakieś decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego w pobliżu.

3. Dostęp do drogi publicznej.

Jeśli działka przylega do drogi publicznej, to mamy jedno zagadnienie mniej do przeanalizowania. Wielokrotnie natomiast można się spotkać z pięknymi działkami, które są usytuowane z dala od takiej drogi. I co wtedy?

Coraz częściej sytuacja wygląda tak, że duże działki (kiedyś rolne) parcelowane są na mniejsze, a z drogą publiczną łączy je podłużna działka wydzielona jako droga wewnętrzna. W takiej sytuacji nabywając jedną z działek budowlanych nabywamy również udział w działce „drogowej”. Decydując się na zakup takiej działki trzeba się liczyć z kilkoma ryzykami. Po pierwsze, jeżeli nabywamy udział w wewnętrznej drodze, to będziemy musieli w przyszłości: 1. ponosić podatek od nieruchomości (wszakże będziemy współwłaścicielami tej nieruchomości), 2. partycypować w kosztach utrzymania tej drogi. Ponieważ takie wewnętrzne drogi zazwyczaj są robione w kruszyw, co roku po zimie należy zazwyczaj uzupełnić koleiny i dziury. Drogi takie mają również tendencje do „rozsypywania” się na boki, co bardzo często generuje problemy z sąsiadami. W ogóle takie współposiadania drogi wewnętrznej jest bardzo problematyczne i powoduje wiele spięć w relacjach międzyludzkich. Bardzo często znajdzie się ktoś kto stwierdzi, że nie będzie partycypował w kosztach utrzymania drogi, ponieważ mieszka na samym jej początku. Takie sytuacje prowadzą zazwyczaj do tego, że współwłaściciele zwracają się do gminy/miasta o przejęcie takiej drogi przez miasto/gminę. Dla mieszkańców jest to rozwiązanie bardzo komfortowe, natomiast dla samorządu terytorialnego już mniej, ponieważ nakłada na niego obowiązek utrzymania tych dróg, a to wiąże się z wysokimi kosztami. Co istotne, nie ma podstaw prawnych aby przymusić gminę/miasto do przejęcia na własność takiej drogi wewnętrznej. Nabywając więc działkę na takim nowopowstającym osiedlu trzeba się liczyć z powyższymi niedogodnościami.

Uczulam również (a niekiedy nawet odradzam) przed zakupem nieruchomości, która ma dostęp do drogi publicznej poprzez służebność drogi koniecznej na innych nieruchomościach. Takie rozwiązanie również często doprowadza do sporów, dotyczących tego kto ma utrzymać taką drogę dojazdową.

Podsumowując szukając działki idealnej najlepiej skupiać się na działkach które albo już mają zapewniony dostęp do drogi publicznej (są połączone zjazdem z taką drogą), albo takich gdzie budowa takiego połączenia, a następnie jego utrzymywanie, nie będzie generować konieczności pozyskania zgód innych osób.

4. Dostęp do mediów.

Tu sprawa jest oczywista: prąd, woda i gaz. Jeżeli nabywana działka jest już uzbrojona, czyli ma bezpośredni dostęp do tych mediów, to nie powinniśmy mieć problemów z przyłączeniem się. Ale co w sytuacji gdy znaleźliśmy piękną działkę, która takich uzbrojeń nie ma? Idąc dalej – co jeśli postanowiliśmy wybudować dom na środku łąki gdzie nie ma żadnej sieci (kazus autora tekstu)? Otóż bardzo ważną informację jest, że jeszcze przed nabyciem działki każdy ma prawo wystąpić do gestorów tych sieci (gazowni, wodociągów, dystrybutorów energii elektrycznej) z wnioskiem o wydanie oświadczenia o możliwości przyłączenia do sieci. Powtórzę – nie trzeba być właścicielem tej działki aby uzyskać takie informacje – może wystąpić o nie osoba trzecia, np. osoba chętna do nabycia działki. Sam osobiście występowałem o takie oświadczenia i dzięki temu kupując działkę wiedziałem jak wyglądać będzie sprawa przyłączenia do sieci. Stosowne wnioski o wydanie takich oświadczeń o możliwości przyłączenia do sieci można znaleźć na stronach tych gestorów sieci. Nie należy ich jednak mylić z wnioskami o wydanie warunków technicznych przyłączenia, które to składa się będąc już właścicielem nieruchomości.

5. Zagrożenie powodziowe.

W celu sprawdzenia czy dana nieruchomość zagrożona jest powodzią należy udać się na Hydroportal (https://wody.isok.gov.pl). Na tym portalu udostępnione są mapy zagrożenia powodziowego oraz mapy ryzyka powodziowego. Jeżeli twoja wymarzona działka mieści się w obszarze takiego zagrożenia może to mieć poważne konsekwencje dla Twoich planów budowy domu. W niektórych przypadkach taka budowa będzie niemożliwa, a w innych znowu znacznie utrudniona (konieczność pozyskiwania dodatkowych zgód i zastosowania dodatkowych rozwiązań technicznych). Warto więc dokładnie sprawdzić te mapy, aby później nie być zaskoczonym. Tym bardziej, że obszary zaznaczone na mapie nie zawsze dokładnie pokrywają się z rzeczywistością. Z doświadczenia wiem, że niektóre okolice często zalewane nie są odpowiednio oznaczone na mapach, natomiast tereny, które od dawna żadnej powodzi nie widziały są oznaczone jako potencjalnie niebezpiecznie. Trzeba jednak pamiętać, że w procedurze pozyskiwania pozwolenia na budowę każdy będzie patrzył ‘na papiery’ i to one będą mieć decydujące znaczenie dla powodzenia naszej inwestycji.

6. Piękna działka – a co pod nią?

Polecam również, po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela nieruchomości, zlecić wykonanie opinii geotechnicznej przez geologa. Jest to wydatek rzędu kilkuset złotych natomiast opinia dostarcza nam wielu cennych informacji o podłożu, na którym przyjdzie nam budować. To dzięki opinii geologa dowiemy się czy budowa nie zacznie się od ogromnych wydatków związanych z wymianą gruntu. Geolog dzięki odpowiednim odwiertom pobiera kolejne warstwy gruntu, które poddaje badaniu. I tak powstaje dokument – opinia geotechniczna. Proszę mi uwierzyć – naprawde nie warto oszczędzać na tym wydatku. 

Niestety zawsze istnieje ryzyko, że pod powierzchnią zakupionej działki znajdziemy niemiłą niespodziankę. Począwszy od zakopanych odpadów, gruzu, poprzez mogiły z czasów wojny – jeżeli tylko mamy informację, że na danym terenie działo się coś niepokojącego, to zawsze zakup działki można, a nawet należy, poprzedzić badaniami odkrywkowymi. 

7. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami – pomogą, ale nie zastąpią.

Wyznaję zasadę, że jak chcesz, aby coś było dobrze zrobione, musisz zrobić to sam. Oczywiście każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami powie Ci, że to jest jego praca i ma obowiązek dopilnować aby transakcja nabycia nieruchomości odbyła się zgodnie z przepisami i była dla Ciebie (jako nabywcy) bezpieczna. To się zgadza – jest to ich obowiązek. Natomiast nie należy się łudzić, że pośrednicy zaczną za nas rozmawiać, oglądać, oceniać, dopytywać i przewidywać. Trzeba mieć też na uwadze, że w interesie pośrednika jest, aby do transakcji faktycznie doszło, ponieważ jego wynagrodzenie uzależnione jest właśnie od sprzedaży. Dlatego też pośrednik może nie tyle mijać się z prawdą, o ile po prostu nie mówić całej prawdy (niby to jakaś różnica, ale dla Ciebie jako nabywcy naprawdę niewielka).

Dlatego też zachęcam, aby czynności, o których piszę w tym artykule wykonać również samodzielnie. Jeżeli coś jest niejasne (np. zapisy w księdze wieczystej, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) to warto to odnotować i zadać pytanie sprzedającemu, pośrednikowi lub odpowiedniemu urzędnikowi. Jeżeli odpowiedź jest niezrozumiała lub niewyczerpująca, to najlepiej jeszcze raz dopytać. Zakup nieruchomości to naprawdę wielka sprawa, dlatego nie może być mowy o wątpliwościach.

Podsumowanie

To by było na tyle. Jeżeli po przeczytaniu tego tekstu wciąż jest w Was chęć samodzielnego poszukiwania działki idealnej to do dzieła! Zbieranie tych wszystkich informacji potrafi być naprawdę satysfakcjonujące i co najważniejsze, po nabyciu działki będziecie mogli spać spokojnie posiadając ogrom informacji o działce, sąsiedztwie i okolicy. Jeżeli natomiast te wszystkie kwestie wydają się Wam trochę przytłaczające, to polecam skorzystanie z pomocy osób które takimi rzeczami zajmują się ‘zawodowo’.

Pamiętajmy, że bardzo często to od nas samych zależy czy przyjdzie nam mieszkać w spokojnej lokalizacji czy też w miejscu gdzie na co dzień będziemy się zamartwiać hałasem, złym dojazdem, brakiem mediów czy też mało życzliwym sąsiedztwem.

Tymczasem: